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最近看到很多人在詢問，自己的房貸到底要不要轉為LPR浮動利率。看來，大家對房貸利率轉換的問題，還是很糾結啊。 ... 之前已經寫過文章，介紹了房貸轉換為LPR的規則。本文就不再贅述。 本文將重點來分析一下，到底是轉換為固定利率，還是轉換為LPR浮動利率。 首先，我們來看一下房貸利率的變動，對咱們的月供的影響有多大。 一、月供隨利率變動的規律演示 為了描述這個問題，我專門做了一個圖表。 ...... 如圖所示，演示了房貸100萬，貸款30年，房貸利率從4%到8%，等額本息還款的月供金額。同時，也演示了利率每變動0.1%，月供隨之變動的金額。 我們看新聞報導會發現，LPR的變動，通常都是以BP為單位，1BP就是0.01%，所以上述利率增加0.1%，也就是增加10BP。 可以注意一下圖中紅色標記的三列，會發現，隨著利率越來越高，月供變動金額越來越大，月供變動比例越來越小。 由此，我們可以得出兩個比較重要的規律。 規律一：利率越低，利率變動影響月供變動的金額就越小。 例如， 當房貸利率為4%的時候，利率增加0.1%到4.1%，每100萬房貸（30年期）月供增加57.83元。 當房貸利率為6%的時候，利率增加0.1%到6.1%，每100萬房貸（30年期）月供增加64.44元。 此前的很多房貸利率都是享受折扣的，比如9折利率，就是4.41%，算是很低的房貸利率了。現在很多房貸利率是上浮的，比如上浮20%，就是5.88%，算是比較高的了。 ... 這個規律說明了什麼呢？ 如果轉換為LPR，當LPR上調或者下調的時候，房貸利率越高的業主，月供增加或者減少的金額會更大。下面給你舉個例子。 A和B都從銀行按揭房貸200萬，30年期，利率均為LPR浮動利率，分別為4.4%、6.2%。LPR下調20BP，A的房貸月供可以下降234.88元，B的房貸月供則可以下降258.36元。可以看出，B因為之前的利率更高，所以當LPR下調時，B的月供減少金額比A多減少了23.48元。如果LPR上調，也是同樣的道理。 看起來似乎相差並不多，但是如果LPR的調整幅度更大，房貸金額更高，那麼這個差距就會更加明顯了。 那是不是意味著房貸利率調整中，低利率的業主吃虧了呢？不見得。咱們接著往下看。 規律二：利率越低，利率變動影響月供變動的比例就越大。 例如， 當房貸利率為4%的時候，利率增加0.1%到4.1%，雖然每100萬房貸（30年期）月供只增加了57.83元，但是比原月供增加比例為1.21%。 當房貸利率為6%的時候，利率增加0.1%到6.1%，雖然每100萬房貸（30年期）月供增加了64.44元，大於利率4%的月供增加金額，但是相比原月供增加比例只有1.07%，小於利率4%的月供增加比例。 ... 這個規律又說明了什麼呢？ 先來打個比方。如果你有100元，再給你10元或者拿走10元，你的感受會很明顯。但是如果你有10000元，再多給你10元或者拿走10元，可能感受就沒那麼明顯了。 同樣的，增加或者減少同樣金額的月供，對於月供較少的人來說，感受會更明顯，這就可以用上述規律二的"變動比例"指標來反應。 房貸利率越低的業主，對於月供隨利率變動而變動的感受會更明顯。 說得更直白一些， 如果LRP下調，利率低的業主的月供降低比例更大，優惠感受會更明顯。但同樣的，如果LPR上調，利率低的業主的月供增加比例也會更大，負擔增加感受也會更明顯。 說了這麼多，那到底該怎麼選擇呢？ 二、房貸利率轉換的建議 根據不少業內人士的預測，現在LPR正處在下行通道，也就是說LPR很可能會持續下調。還有專家建議央行適度下調存款基準利率，屆時銀行存貸利差拉大，LPR下調也就有了更大空間。前中國人民銀行行長周小川也曾表示，長期利率走低是世界性趨勢，只是中國有能力延緩進入負利率時代。 ... 不過，再怎麼下調也是有限度的，不可能一直下調。未來更長遠的走勢恐怕沒有哪位專家能夠給出標準答案。十年前，也沒有哪位專家能預測今天的美國會降息到零利率吧。所以長遠的LPR行情無法準確預測，也在情理之中。 依據業內專家的預測判斷，再結合上述的兩個規律，到底是選擇固定利率還是LPR浮動利率，本文給出如下建議： 1.原房貸利率為折扣利率或基準利率，剩餘期限在5年以內的，建議選擇LPR浮動利率。 上述規律說明了，原房貸利率偏低的時候，如果LPR下調，將帶來更大的優惠滿足感。既然如此，那麼何不抓住LPR利率下行通道的福利呢？ 即便在這5年內，LPR利率走勢出現回調，那也可以跟下調的幅度相互抵消，你也不會吃虧。 2.原房貸利率為折扣利率或基準利率，剩餘期限超過5年，建議選擇固定利率。 選擇固定利率後，未來房貸利率將不再隨LPR變動而變動，在房貸還清前或者按揭到期前，利率都是固定不變的。 既然長期的LPR走勢無法預測，為了降低未來的不確定性，儘早落袋為安，選擇固定利率是更安全的。說白了，你都已經這麼低的房貸利率了，根本沒必要去陪銀行玩"利率遊戲"。 3.原房貸利率為上浮利率，建議選擇LPR浮動利率。 因為原利率偏高，根據上述規律一，房貸利率越高，月供隨利率變動的金額越大。那麼抓住LPR下行通道的降息機會是有必要的。即便未來LPR回調，甚至上調超過現在水平，那時候物價也比現在高了不少，錢也不值錢了，月供高了一點，感受就沒那麼明顯了。 三、後記 最後，再補充一個細節。 現在很多銀行給出的轉換為LPR的重定價日選擇有2種： 每年1月1日。 每年對應的貸款發放日。 所謂重定價日，就是房貸利率調整日。每年重定價日，房貸利率將根據最近一個月的5年期以上LPR利率和你的加點值重新確定。 ... 因為目前的LPR報價，是由18家銀行在MLF利率基礎上加點形成。很多人擔心，如果都選擇每年1月1日作為重定價日，銀行可以通過抬高上年12月的LPR報價，來達到維持甚至抬高重定價日房貸利率的效果。 且不說銀行會不會操縱LPR利率，如果你確實有這個擔心，那麼選擇重定價日為"每年對應的貸款發放日"作為重定價日，就可以避免這個問題了。 房貸是關乎全國老百姓的大事，這次房貸利率轉換可能將會影響很多人未來十年二十年，甚至更長時間。大家有所顧慮，謹慎一點也無可厚非。希望本文的分析，對大家有所幫助。
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